首创北京十八里店集体土地租赁住房项目获53亿元融资

5月4日,公司与北京愿景明德管理咨询有限公司成功签署合作框架协议,拟就昌平区沙河镇东一村、南一村集体土地建设租赁住房项目开展深入合作。

  继银行之后,险资也将进入长期租赁住房市场。

中国租赁住房REITs(不动产信托投资基金)的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间,远景巨大。公租房可能是现阶段较为适合中国进一步探索租赁住房REITs产品的资产类型,并为下一阶段镇建设用地租赁住房、集体土地租赁住房的大面积入市做好准备。

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作为链家旗下的资产投资板块机构,愿景明德聚焦投资一线城市核心地段的资产、全国租赁试点城市的自持租赁类资产,在资产运营领域具有很强的信息优势、金融化能力及专业运营能力,目前已在北京、深圳、广州等多地开展集体土地长租社区业务。此次与愿景明德签订合作框架协议,是中房集团在集体土地租赁住房领域谋篇布局的一项重大举措,符合公司“资产运营和土地整理”的发展战略定位,为公司在租赁住房市场的长足发展和转型升级实现新突破奠定了坚实基础。

  6月1日,中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》,正式明确险资可以参与长租市场,相关事项及要求自发布之日起施行。

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原标题:首创北京十八里店集体土地租赁住房项目获53亿元融资

  

中国住房市场,尤其是一线城市已进入存量时代。目前全国存量市场已达到180万亿元规模,一线城市更是以存量为主,北、上、深2016年二手房销售额已分别是新房销售额的3.3、1.6和2.3倍。但租赁市场份额偏低,全国范围看,租赁成交占比仅6%,与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。

摘要
12月27日晚间,首创置业股份有限公司发布公告称,北京项目公司拟合计融资53亿元,首创置业同意就项目公司于融资文件下所承担的全部还款责任提供保证担保。

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据课题组测算,参考REITs占GDP和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿至12万亿之间。其中,租赁住房REITs是REITs一个大的分类。

12月27日晚间,首创置业股份有限公司发布公告称,北京项目公司拟合计融资53亿元,首创置业同意就项目公司于融资文件下所承担的全部还款责任提供保证担保。

  目前银行已通过与政府合作、与房企合作等方式,先行进入租赁市场。如今银保监会这一政策可谓符合险资和住房市场双方需求,业界对此早有预期。

以美国为例,截至2017年9月末,美国REITs总市值1.11万亿美元,其中21家租赁住房REITs合计总市值1468亿美元,占总体REITs市值的13.2%。若以同样比例13%来估算,则中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间。

观点地产新媒体了解到,首创置业于2019年2月20日公告称,全资附属公司首创新都拟增资490万元取得北京致诚鑫达物业管理有限公司(项目公司)49%股权,并提供不超过9.1亿元的股东借款,用于开发北京朝阳区一宗租赁住房用地。

  据统计,中农工建交这五大银行短期内便与约30个省市相关部门签署了以发展住房租赁为核心的战略合作协议。这五大银行合计提供的意向性授信规模,便超过了万亿元。

但中国租赁住房市场当前也面临一些主要问题。一是土地供应机制有待调整。当前,国内租赁住房资产发行REITs产品,面临的一个首要问题便是“资产收益率偏低、难以达到投资人收益预期”。该问题的成因,与现有租赁住房用地的来源和性质具有密不可分的关系。

据悉,上述有关交易于2019年4月10日交割。于12月27日,项目公司由首创新都及大洋致诚(独立第三方)分别持股49%及51%。上述地块位于朝阳区十八里店乡西直河村五环外的地块,将建设集体土地租赁住房项目(建筑总规模约40万平方米)。

  《通知》七大要点

谁有可靠的网赌网站 ,近期,国内部分地区已陆续出现“长期自持”的土地供应出现,其取得成本与可散售住宅的土地成本相比具有较大优势。课题组认为,类似的土地供应模式调整对于国内租赁住房市场及其REITs产品的发展将起到重要推动作用。

公告显示,于12月27日,为提供该地块开发建设所需资金及补充项目公司流动资金,项目公司订立银团贷款协议以借入不高于人民币33亿元的银团贷款,期限为24年,利率为LPR加0.1%(每届满12个月时根据届时LPR予以调整)。同日,首创置业与贷款银行订立银团贷款担保协议,为项目公司在银团贷款协议及融资文件下所承担的全部还款责任提供连带责任保证担保。

  中国银保监会今日发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》,明确了保险资金参与长租市场的有关要求,重点如下:

二是专业品牌运营机构不足。专业、优质、高效的运营能力是租赁住房长期健康发展的根本。而国内租赁住房领域的专业品牌运营机构无论在数量、运营水平还是管理规模方面都尚存较大的发展提升空间。

此外,项目公司拟向中国合资格投资者非公开发行本金总额不高于人民币20亿元的项目收益专项债券,期限不超过15年。首创置业与项目公司及中信银行北京新兴支行订立差额补足协议,据此,首创置业同意,于项目收益专项债券存续期间,倘特别账户的余额不足以偿还债券本金及利息,公司须于特别账户中补足有关差额;及签订债券担保函件,以就项目公司于项目收益专项债券下所承担的全部还款责任提供担保。

  一是明确参与主体

三是配套金融工具欠缺。在当前中国已有租赁住房资产证券化工具中,REITs产品将发挥至关重要的作用。根据国家出台的一系列租赁住房政策指引,未来中国租赁住房行业的发展模式将由当前的“C2C”向“B2C”转变,大量租赁住房资产将由各类租赁住房运营企业长期持有。因此,国内房地产行业将面临原有“开发-销售”模式向“开发-持有运营”模式转变,若缺少REITs工具的配套支持,持有运营模式将对运营企业形成巨大的资本压力。

对此,首创置业表示,该地块项目作为集团首个、最大规模(建筑总规模约40万平方米)集体土地租赁住房项目,将为集团租赁住房业务的大规模发展打下坚实的基础。公司董事相信,该地块项目将充分展现集团建设运营大型租赁住房项目的能力,增加集团的区域影响力,进一步提升集团品牌。

  保险公司及保险资产管理机构。

在中国暂未推出公募REITs的情形下,鉴于现有类REITs产品的较高投资门槛限制,投资人仍以机构为主,并且大多情况下以“持有至到期”的投资策略认购优先级产品份额,而权益级份额因流动性欠缺导致销售难度较大。因此,当前中国类REITs产品的融资属性仍然较强,尚未能真正体现出国际标准化REITs的权益属性。

另外,该项目体量大,公司投入资金回收期长,而上述两项项目融资期限最长可达24年,融资成本仅在LPR水平附近,公司董事认为,依托公司的信用优势,为项目公司融资提供财务资助及担保有助于其获取低成本、长期限、大规模资金用于项目开发建设和补充流动资金,从而减少集团向项目公司提供资金的需要。

  二是明确参与方式

据装一网了解,当前市场条件下可REITs化的资产是租赁用地住房和公租房两类,其中租赁用地住房又分为城镇建设用地租赁住房和集体土地租赁住房两种。课题组认为,从目前的市场情况来看,城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适合发行REITs产品的基础资产。但是,考虑到城镇租赁住房用地与用于租赁住房的集体土地在国内推出不久,相应资产入市预计还需要2-3年,公租房可能是现阶段较为适合中国进一步探索租赁住房REITs产品的资产类型,并为下一阶段镇建设用地租赁住房、集体土地租赁住房的大面积入市做好准备。

公告还披露,根据合作协议,首创新都负责筹措项目全部开发建设资金。项目建设由首创新都全权操盘,且项目竣工交付后,首创新都将拥有不少于40年独立运营及管理该项目物业的权利。此外,根据合作协议,项目公司录得现金流入净额(扣除成本及开支、股东借款还款及项目占地费后)起一年,首创新都将享有除税后溢利的75%。

  1、保险公司:直接投资

  2、保险资产管理机构:设立债权计划、股权计划、资产支持计划、保险私募基金

  三是明确项目要求和区位限制

  1、具有良好的经济和社会效益,具备稳定的当期或预期现金流;

  2、处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的,应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市;

  3、其他:要满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

  四是明确产品设立条件

  1、采用债权计划方式的,融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上;

  2、采用股权计划及保险私募基金方式的,项目公司股权不得为第三方提供质押。

  五是规范资金管理

  要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨,实行资金专户管理和资金进出的全流程监控,确保保险资金封闭运行、专款专用。

  六是明确投资的风险管理要求

  保险机构应当建立专属岗位,负责投资项目的投后管理,并建立全程管理制度,做好关键结点的风险防范。

  七是明确绿色通道

  优化产品注册机制,对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。

  国务院发展研究中心金融研究所保险室副主任朱俊生对券商中国记者分析,《通知》体现出监管部门对险资参与长租市场既积极又审慎的态度,一方面是给予了绿色通道,另一方面对所投项目的区位选择、融资项目主体的选择,有一整套风控要求,体现监管部门关注风险,关注险资参与长租市场的商业可持续性原则。

  利于险资配置,也利于住房改革

  这一《通知》在保险业界早有预期。去年以来,原保监会副主席陈文辉、资金运用部主任任春生等多次称,要研究拓宽保险资金运用参与长租公寓等领域,进一步优化保险资金配置,这也是深化险资运用改革的一部分。

  一位保险资管公司副总裁对券商中国记者称,保险机构参与长租市场的简易结构是,保险机构通过直接投资或者债权计划等形式,投资开发商等主体的长租项目,融资主体获得资金支持,保险机构获得投资收益。

  他表示,之所以去年来保险业对长租市场关注提升,主要在于两方面原因:

  一方面,住房租赁是个新的商业模式,此前我国的住房市场以销售为主,经历了十几年的粗旷发展,开发商及相关方通过获得超额房价上涨获得收益,但这一模式如今面临改革;

  另一方面,长租公寓可期具有稳定现金流、期限长等特点,符合险资投资偏好。

  银保监会称,《通知》的发布,有利于拓宽保险资金运用渠道,优化保险资产配置,服务好主业发展;有利于发挥保险资金长期、稳定的优势,助推国家房地产调控长效机制的建设,加快房地产市场供给侧结构性改革;有利于促进我国新型城镇化建设,加快全面建成小康社会住有所居的目标。

  上述保险资管副总裁表示,此前保险资金投资不动产等领域,采用类似“白名单”制度,长租公寓等领域不在可投之列,而上述银保监会《通知》的发布,意味着保险资金投资长租市场有了明确依据。

  他预计,保险机构具体开展长租业务,将依据险资运用办法、投资不动产的办法以及上述《通知》等进行,若遇到具体问题,可能后续还会有补充细则出台。

  银保监会称,下一步,将支持保险机构发挥自身优势,积极探索可持续的长租市场商业运作模式,进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。

  截至一季度末,保险资金运用余额15.3万亿元;保险资管机构累计发起设立债权计划和股权计划893项,合计备案(注册)规模2.2万亿元。

  央行、证监会已先发声,建立住房租赁金融支持

  从2015年12月的中央经济工作会议后,长租公寓的政策东风就一直在吹。中共第十九次全国代表大会明确了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的最高政策定调。

  在银保监会之前,其他金融监管机构已相继行动,推动各类金融机构参与住房租赁市场。

  2月初,中国人民银行工作会议部署了2018年工作的主要任务,提出要完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系。

  随后的4月25日,中国证监会、住房城乡建设部已联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

  

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首创北京十八里店集体土地租赁住房项目获53亿元融资。  该《通知》旨在推进住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展。

  这一《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

  证监会、住建部的《通知》也明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

  银行已率先行动

  去年第四季度以来,银行系进军住房租赁市场的消息铺天盖地而来,目前,五大行和股份行纷纷开展政银合作、银企合作,创新长租住宅的金融服务。

  据统计,中农工建交这五大银行短期内便与约30个省市相关部门签署了以发展住房租赁为核心的战略合作协议。而这五大银行合计提供的意向性授信规模,则超过了万亿元。

  去年11月16日,工商银行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》,将为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金支持。同时,与当天挂牌的广州越秀集团有限公司、广州珠江实业集团有限公司签署《战略合作协议》,共同推动广州市住房租赁市场发展,多层面支持住房租赁消费需求。

首创北京十八里店集体土地租赁住房项目获53亿元融资。  建设银行方面,去年11月与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作。此外,建设银行深圳分行还与万科、华润、碧桂园等11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场。

  去年11月2日,中国银行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作,为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务,共同推进住房租赁市场建设与完善。

首创北京十八里店集体土地租赁住房项目获53亿元融资。首创北京十八里店集体土地租赁住房项目获53亿元融资。  去年12月,交通银行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议,给予了包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度,专项用于金融支持住房租赁业务发展。此前,交行已以广东为试点,为佛山市建鑫住房租赁有限公司提供20年期融资支持。

首创北京十八里店集体土地租赁住房项目获53亿元融资。  农业银行今年1月发布法人租赁住房贷款和共有产权住房贷款产品。农行北京市分行还与北京市保障性住房建设投资中心、首创置业、北京城建、首开股份、中铁置业、北京建工集团签署合作协议,拟向六家企业合计提供2000亿元信贷资金,用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发。农行称,后续还将与其他重点城市,尤其是利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市,开展多层面签约活动。

  此外,股份行中,中信银行去年10月30日与碧桂园集团签约长租住宅保障性基金战略合作,中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金以及综合金融服务。

责任编辑:杜琰 SF007