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10月31日至11月1日,公司举办土地一级开发及棚改项目培训交流会。公司总会计师苑洪涛,党委副书记、纪委书记周文实,土地开发事业部及相关项目公司有关人员共计30余人参加会议。

4月13日,公司董事长、党委书记张世文会见了大同市经济建设投资有限责任公司董事长、全联房地产商会城乡综合开发专业委员会副主任王一明,双方就相关业务合作进行了深入交流。

2014年4月2日,国务院召开第43次常务会议,研究部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用等工作。会议强调,今年要更大规模推进棚改,必须抓住资金保障这个“牛鼻子”,把政策支持和市场机制有效结合,尤其要发挥好依托国家信用、服务国家战略、资金运用保本微利的开发性金融的“供血”作用,为棚改提速提供依法合规、操作便捷、成本适当、来源稳定的融资渠道,保证棚改任务的资金需要,并努力降低资金成本。7月22日,《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》印发。《通知》特别指出,要加大金融支持力度,进一步发挥开发性金融作用。

从2018年,全国各地开始如火如荼地发行地方政府债以来,土储债和棚改债是最多的两个品种。

本次培训交流进一步提升了公司土地一级开发及棚改项目人员专业能力,强化了相关政策与法规学习,有效促进了项目间的交流,为促进公司土地一级开发及棚改项目有效推进,助力公司高质量发展积蓄了人才力量。

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让亿万居民早日“出棚进楼”,通过棚改推进中国城镇化进程、推进中国经济与社会结构转型升级,已上升成为国家战略。

土储债募集的资金用于收储土地,棚改债募集的资金用于棚户区改造。棚户区改造,大家一定不陌生,就是拆迁呀。

张世文欢迎王一明到访中房集团,并介绍了公司发展定位和业务发展情况。他指出根据新的发展战略,中房集团目前正在积极拓展土地一级开发、保障房、棚改、旧改等业务,与大同市经建投公司业务关联度很高,希望双方能够共享资源,共享利益。

为服务国家发展战略,贯彻落实国务院指示精神,国家开发银行推出了以“统一评级、统一授信、统贷统还”为特色的省级平台统贷支持各地棚户区改造的贷款模式和信贷政策。

在了解棚改债之前,有必要熟悉棚户区改造的流程。

王一明介绍了大同市经建投公司的业务规模和重点项目推进情况。他表示,希望能与中房集团在土地一级开发、棚改、康养项目等方面进行合作。

据国家开发银行福建省分行有关负责人介绍,此次开发银行支持棚改的“三个统一”模式与传统银行针对单个项目、单个借款人的贷款模式不同,发挥了“政策支持”和“市场机制”有效结合的作用,体现了开发性金融中长期投融资优势与政府组织协调优势相结合的特点。该模式的优势和特点集中体现在:

谁有可靠的网赌网站 ,做投行业务的项目经理,不仅仅要懂融资这一套东西,还要熟悉客户的东西。否则交流起来,会增加许多沟通成本。

公司办公室、投资管理部负责人参加了会见。

一、统筹管理资源。将全省各地棚改项目纳入省级专项融资平台运作,可以从更高层次统筹和整合政策保障、土地供应、地方财力、金融支持等资源要素,形成自上而下的统筹建设管理机制。

这是对投行项目经理的基本要求,只要接了一个项目,就要了解这个项目与之对应的业务模式和业务流程。你为一个城投公司发债,就要了解这家城投公司的业务模式;为一个棚改项目发债,就要了解棚改项目的业务流程。

二、提高投融资效率。通过省级平台统一运作,改变以往单个项目推动耗时长、程序多、金额小的不足,实现批量性项目同步、大额、长期评审承诺,简化流程,提高效率。

所以,投行业务是非常考验人的工作。需要用心学习,自主学习,保持一颗不断学习、不断进取的态度。想要挑战自我的银行人,不妨往这个方向努力。

三、缓解资本金压力。开行适当放宽棚改专项贷款发放条件,允许项目资本金在年度内同比例到位;此外省级平台可就棚改项目资本金总额的25%向开行申请过桥贷款,以解决临时性资本金缺口。

说回来~~棚户区改造的流程

四、贷款期限长金额大。过桥贷款期限可达到5年,中长期贷款最长期限可达到15年;单次贷款统一授信额度可达几十亿元甚至百亿元以上。

棚户区改造包括三大主要工作。

五、贷款利率优惠。根据当前政策,省级平台作为借款人的棚改项目,自今年9月1日及以后新发放的贷款利率可执行五年期以上基准利率下浮17.6%。

  1. 棚户区征收拆迁。把土地从现有居民的手中收购回来的过程。

六、配备专项信贷规模。棚改专项贷款可优先评审,优先保障资金规模,2014年开行安排4000亿元专项贷款规模用于支持棚改项目。

2.
居民补偿安置。把土地从居民手中拿过来,得要给他们相应的补偿。目前补充的模式主要是两种,一个是在原地或者在别处建设新的房子给居民,这种房子也是我们常听到的安置房;另一种是补钱给居民,叫货币化安置。

七、配套支持城镇化建设。开行可支持以新建安置房、购买安置房、货币补偿安置等方式开展的棚户区改造,并支持与棚改直接相关的城市基础设施项目建设。

3.
腾空土地开发利用。把土地收回来后,就要对土地进行腾空开发了。土地开发分为一级开发和二级开发。

八、拓宽融资渠道。开行可为省级平台和各地融资主体发行棚改“债贷组合”专项债券,并发行或引入棚改专项投资基金,以“投贷债租证”综合金融服务实现多元化融资。

一级开发指的是对收来的土地进行平整和一些基础设施的配套建设,比如水电之类的,二级开发是对土地在一级开发的基础上进行商业开发,比如在上面建商场、建商品房等等。

九、引导社会资金跟进。商业银行可通过参与分组银团的方式,共同支持开行评审承诺的棚改项目,同时引导信托、保险、租赁等社会资金跟进。

虽然看起来只有简简单单的三个步骤,但在实际操作中,涉及到非常多的环节和部门。下文我提供了一张棚改流程图,供参考。棚改融资的变迁

十、防控地方债务风险。通过省级平台统一运作,有利于规范项目管理,整合财政资源,优化市县的债务结构,促进地方政府债务管理及风险防范。

在棚改债之前,棚户区改造主要有两种模式,政府购买服务和PPP模式。

在制定和实施优惠信贷政策的同时,开发银行积极推动设立专门机构——住宅金融事业部,实行单独核算,采取市场化方式发行住宅金融专项债券,重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。7月25日,开发银行住宅金融事业部获银监会批准开业;8月29日,事业部人员到位开展工作。对开发银行来说,住宅金融事业部的成立既是一个重要的阶段性成果,也开启了开发银行棚改事业的新征程。

1.
政府购买服务。政府和棚改实施主体签订购买服务协议,委托棚改平台负责整个项目的具体实施,而且要负责前期资金投入和项目融资。政府会根据协议的约定,每年支付一定的现金给棚改平台,覆盖项目的前期投入。

今年初以来,国家开发银行福建省分行会同有关部门积极推动搭建省级专项融资平台,构建“三个统一”贷款模式,开发培育棚改贷款项目。1至8月,已实现全省棚改项目评审承诺贷款152.96亿元,发放贷款44.31亿元,成为支持我省棚改工作的主力银行。当前,福建分行正与不久前刚成立的省级平台——福建省城乡综合开发投资有限责任公司密切配合,赴各地开展项目调研和对接,加快推动首批省级平台棚改项目评审承诺,以中长期、大额、优惠的资金为全省棚户区改造提供有力支持。(王永珍)

2.
棚改PPP模式。政府和社会资本方共同出资设立一个PPP项目主体,由PPP项目主体作为融资方进行融资。在运营阶段,政府也会给付一定的现金给到PPP项目主体。

在这里两种模式下,融资的主体基本上是棚改平台,但债务的偿还则主要来源于地方政府的现金流,这样就成为了地方政府的隐性债务。

直到2018年,财政部印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》(财预〔2018〕28号),棚改融资多了一种模式,发行棚改专项债。

棚改专项债是地方政府专项债的一种,政府自己发行债券,自己还钱。这是政府的显性债务,看得清,摸得着。同时,也在一定程度上缓解了棚改平台的融资压力。

所以,国家在力推地方政府通过发行棚改债为棚改项目进行融资。

2019年以后,国家对于棚改政策有了进一步的态度:

1.新三年棚改计划必须实施,但棚改项目须区分收益与融资能否平衡;区分是否能平衡,就是为了给棚改债做准备,只有收益与融资平衡了,才可以发行棚改债。

2.棚改货币化不搞一刀切;棚改的货币化安置使得许多资金进入了房地产,快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。虽然国家对货币化安置改变了态度,但是也不建议一下子把它给切没了,慢慢降低货币化安置的比例。

3.政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国开及农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款;

4.融资以发行棚改专项债为主。

什么样的房可以进行棚户区改造?

一类是城市棚户区,包括危旧房改造、城中村改造和城区内国企职工住房改造;一类是国有工矿、林区、垦区、盐场等棚户区改造。

对于棚改债的棚户区改造,有几点要注意。

  1. 纳入国家棚户区改造计划。

要做一个棚改债项目,首先就要确认棚户区是否纳入“国家棚户区改造计划”;一般认为,省级住建厅划定的棚户区改造计划对应的棚改项目,就可认为列为国家棚户区改造计划。

2.项目收入覆盖融资本息

谁有可靠的网赌网站中国房地产开发集团有限公司。棚改项目将来的收入主要有几块:国有土地使用权收入和专项收入,专项收入包括棚改项目配套商业设施销售、租赁收入以及其他收入等。

那这些收入要大于棚改债的本息和,才可以发债。棚改债的申报发行流程

谁有可靠的网赌网站中国房地产开发集团有限公司。发行申报流程与土储债类似,顺便带着大家复习一遍。

1.制作材料。地方市县财政部门需要做的就是准备一套发行棚改债的申报材料,这套申报材料主要包含4个文件:

谁有可靠的网赌网站中国房地产开发集团有限公司。谁有可靠的网赌网站中国房地产开发集团有限公司。1)棚改专项债信息披露文件;

谁有可靠的网赌网站中国房地产开发集团有限公司。2)棚改专项债法律意见书;

3)棚改专项债资金评价报告;

4)棚改专项债信用评级报告。

信息披露文件由地方财政局自行编写,主要介绍整个棚改项目的整体情况,资金融资需求以及风险控制等等。在实际过程中,会由某家银行或者证券公司来编写。

法律意见书由专门的律师事务所出具,对整个项目的合法合规性进行审查;

资金评价报告由专业的会计师事务所出具,对整个项目的资金平衡作出测算和评价、审查;

信用评级报告由专门的信用评级公司出具,对该债券进行信用风险评级。

2.财政厅审核。地方财政局将材料初步完成后,交由财政厅进行初步审核。有些省市财政厅会提前将材料交由发行场所的相关部门进行审核。

比如这期地方政府债将在上海证券交易所发行,那就可以先发到上交所的相关部门审核。

3.审核通过后,将材料在上交所挂网,五个工作日后正式招标发行。

谁有可靠的网赌网站中国房地产开发集团有限公司。整个流程看似与土储债相同,在上交所披露的文件也类似,就是4个文件。但是出具这4个文件的支撑性材料比土储债多许多。

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谁有可靠的网赌网站中国房地产开发集团有限公司。在网上找了个图,这是一个棚改债的大致流程。律师事务所、会计师事务所在出具法律意见书、资金评价报告时,都需要对每个环节进行合规合法性的审核,所以每一个环节都需要有相应的文件做支撑。

可见一个棚改债项目的材料远比土储来得多。

涉及的单位除了政府主管部门,还有土地储备交易整理中心、建设局、财政局、发改局、房地产管理局、公共资源交易中心、城中村改造及征地拆迁办等相关单位;各工业园区、经济技术开发区管委会;各市资产经营、城投公司;大中型房地产开发企业;土地招拍挂中介服务企业。

谁有可靠的网赌网站中国房地产开发集团有限公司。所以,棚改债从启动到发行,一般三到六个月左右。

虽然棚改债做起来有难度,但它助力改善当地民生住房啊,是一件利民的大好事。

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